Type a keyword and hit enter to start searching. Press Esc to cancel.

Inwestycja w nieruchomo┼Ťci ­čĆá – nie tylko buy-and-hold

Inwestycja w nieruchomo┼Ťci ­čĆá – nie tylko buy-and-hold

Inwestowanie w nieruchomo┼Ťci mieszkaniowe na wynajem to bodaj najpopularniejsza w Polsce metoda pomna┼╝ania oszcz─Ödno┼Ťci (bo trudno za ÔÇťpomna┼╝anieÔÇŁ uwa┼╝a─ç lokat─Ö oprocentowan─ů na poziomie inflacji). Mimo to, rynek najmu nie jest specjalnie dojrza┼éy (brakuje ochron dla wynajmuj─ůcych, standardowych praktyk umownych, rejestru lokator├│w w kt├│rym mo┼╝na by sprawdzi─ç rzetelno┼Ť─ç najemcy, ma┼éy jest wyb├│r form finansowania itd.), cho─ç na szcz─Ö┼Ťcie na tym froncie pewne post─Öpy robi m.in. Stowarzyszenie ÔÇťMieszkanicznikÔÇŁ (zwi─ůzane ze S┼éawkiem Maturim i jego blogiem Fridomia). R├│wnie┼╝ i poziom wiedzy na temat r├│┼╝nych strategii inwestowania w nieruchomo┼Ťci jest ograniczony. Ten ostatni problem postaram si─Ö nieco z┼éagodzi─ç niniejszym postem.

Dodam, ┼╝e niemal wszystkie strategie opisane w tym artykule ÔÇťprzerobi┼éemÔÇŁ na w┼éasnej sk├│rze, pope┼éniaj─ůc przy tym wi─Ökszo┼Ť─ç wymienionych w artykule b┼é─Öd├│w, tote┼╝ moja krytyka niekt├│rych praktyk jest skierowana w r├│wnej mierze do ÔÇťprzeci─Ötnego inwestoraÔÇŁ co do mnie samego ­čÖé

Wi─Ökszo┼Ť─ç z nas nieruchomo┼Ťci ÔÇťrobiÔÇŁ tak:

W najprostszym wariancie, kontakt wielu rodak├│w z nieruchomo┼Ťciami sprowadza si─Ö do wrzucenia na Gumtree na wynajem 2-pokojowego mieszkania z meblo┼Ťciank─ů odziedziczonego po dziadkach. Za mieszkanie warte – dajmy na to – 180 tys z┼é otrzymujemy w takim wariancie 800 z┼é czynszu netto (po zaliczce eksploatacyjnej i mediach) przez 11 miesi─Öcy w roku, p┼éacimy jaki┼Ť groszowy podatek od nieruchomo┼Ťci, przy dobrych wiatrach rozliczamy rycza┼étem 8% podatku od przychod├│w iÔÇŽ konkludujemy ┼╝e 4.5% zwrotu rocznie to mo┼╝e i fajnie, ale nic wartego ryzykowania zabarykadowanych lokator├│w czy odbierania o p├│┼énocy telefon├│w o przeciekaj─ůcym zlewie. W takim tempie nieruchomo┼Ť─ç ÔÇťzwr├│ci si─ÖÔÇŁ za 20 lat, wi─Öc mo┼╝na j─ů r├│wnie dobrze sprzeda─ç i skasowa─ç 180 tysi od razu…

A mo┼╝na lepiej?

Powy┼╝szy obrazek mo┼╝na ulepszy─ç na kilka sposob├│w: mieszkanie celowo dobrane pod k─ůtem wynajmu (najpewniej kawalerka lub wielopokojowe wynajmowane na pokoje), od┼Ťwie┼╝one i doposa┼╝one (precz z meblo┼Ťciank─ů!) i szerzej promowane jest w stanie wykr─Öci─ç du┼╝o lepsze parametry. Je┼Ťli w tym wypadku sprzedamy odziedziczone mieszkanie i zast─ůpimy je kawalerk─ů w lepszej lokalizacji o warto┼Ťci 160 tys z┼é, kt├│r─ů doposa┼╝amy za 20 tys z┼é, mo┼╝emy tym razem liczy─ç na – dajmy na to – 1050 z┼é czynszu netto przez 11.5 miesi─ůca w roku, co po odliczeniu 500 z┼é rocznie na ubezpieczenie i dodatkowe remonty daje nam wp┼éywy netto na poziomie 5.9%. Do tego ┼Ťwiadomy inwestor doliczy ok. 1.5% wzrostu warto┼Ťci nieruchomo┼Ťci rocznie ponad inflacj─Ö, tym samym uzyskuj─ůc realn─ů roczn─ů stop─Ö zwrotu na poziomie 7.4% ­čŚĘ.

Warto przy tym zauwa┼╝y─ç, ┼╝e – gdy kupujemy inwestycj─Ö, to tak naprawd─Ö niczego bezpowrotnie nie tracimy, a jedynie zamieniamy jedno aktywo w naszym osobistym bilansie (got├│wk─Ö) na inne aktywo (nieruchomo┼Ť─ç). Cz─Östo s┼éysz─Ö pocz─ůtkuj─ůcych inwestor├│w narzekaj─ůcych na fakt, ┼╝e – nawet taka 7% inwestycja – ÔÇťzwr├│ciÔÇŁ si─Ö dopiero za 14 lat. Chcia┼ébym przestrzec przed takim podej┼Ťciem do sprawy: Lepszym sposobem my┼Ťlenia o tym, jest wyliczenie, ┼╝e za 14 lat b─Ödziemy w posiadaniu:

  • nieruchomo┼Ťci o warto┼Ťci realnej 180000 * 101.5%^14 = 221716 z┼é (1.5% wzrostu warto┼Ťci nieruchomo┼Ťci)
  • czynsz├│w w wysoko┼Ťci 14 * 180000 * 5.9% = 148680 z┼é (zak┼éadamy, ┼╝e zaraz po otrzymaniu czynsze by┼éy wp┼éacane na konto oszcz─Ödno┼Ťciowe, tote┼╝ nie b─Öd─ů traci┼éy na inflacji, dla uproszczenia pomiijam wzrost czynsz├│w proporcjonalny do wzrostu warto┼Ťci nieruchomo┼Ťci o 1.5% rocznie)

co oznacza, ┼╝e w okresie tym ta cz─Ö┼Ť─ç naszego maj─ůtku uleg┼éa w sensie realnym (tj. po inflacji) podwojeniu do 370396 z┼é.

Ok, czyli je┼Ťli kupi─Ö odpowiedni─ů nieruchomo┼Ť─ç, od┼Ťwie┼╝─Ö j─ů i dobrze wypromuj─Ö, mog─Ö podwoi─ç wk┼éad w 14 lat. Jest to du┼╝o lepiej! Ale hmm… z pewno┼Ťci─ů nie tak zostaje si─Ö mogulem nieruchomo┼Ťciowym pokroju Donalda Trumpa?;)

A gdyby tak zlewarowa─ç?

Pami─Ötam jak na k├│┼éku przedsi─Öbiorczo┼Ťci w liceum, prowadz─ůcy pr├│bowa┼é przekona─ç nas, ┼╝e – gdy to mo┼╝liwe – warto finansowa─ç inwestycje kapita┼éem obcym, gdy┼╝ kapita┼é w┼éasny jest najdro┼╝szym ┼║r├│d┼éem finansowania. Pami─Ötam, ┼╝e za choler─Ö nie potrafi┼éem tego wtedy zrozumie─ç (jak┼╝e mo┼╝e si─Ö op┼éaca─ç komu┼Ť p┼éaci─ç odsetki, przecie┼╝ lepiej poczeka─ç i zainwestowa─ç za got├│wk─Ö?) – min─Ö┼éo wiele lat, zanim ta prawda do mnie dotar┼éa. Prawda ta jest szczeg├│lnie wa┼╝na w wypadku nieruchomo┼Ťci, gdy┼╝ charakteryzuj─ů si─Ö one unikaln─ů kombinacj─ů cech sprzyjaj─ůcych finansowaniu kredytem: ich warto┼Ťci s─ů stosunkowo stabilne (w odr├│┼╝nieniu od akcji), kredyt nimi zabezpieczony jest tani (w odr├│┼╝nieniu od np. po┼╝yczki na samoch├│d czy telewizor), generuj─ů regularne przep┼éywy pieni─Ö┼╝ne (ang. cashflow), kt├│re w naturalny spos├│b mo┼╝na przeznaczy─ç na sp┼éat─Ö. Z drugiej strony stopy zwrotu bez kredytu nie s─ů a┼╝ tak atrakcyjne w por├│wnaniu z innymi aktywami (np. akcjami).

kapitał własny jest najdroższym źródłem finansowania

W przypadku sfinansowania kawalerki z poprzedniego podrozdzia┼éu kredytem, kalkulacja mog┼éaby wygl─ůda─ç nast─Öpuj─ůco:

  • Warto┼Ť─ç kawalerki do kredytu: 160000 z┼é
  • Koszt doposa┼╝enia: 20000 z┼é
  • Kredyt: 128000 z┼é (80% LTV, 30 lat)
  • Wk┼éad w┼éasny: 32000 z┼é
  • Suma inwestycji: 32000 z┼é + 20000 z┼é = 52000 z┼é
  • Oprocentowanie: zmienne, aktualnie 4.5%
  • Wysoko┼Ť─ç raty: 710 z┼é, w tym na pocz─ůtku ok. 350 z┼é odsetki
  • Realny roczny cashflow w pierwszym roku: 1050 z┼é/mc *11.5 miesi─ůca – 710 z┼é/mc * 12 miesi─Öcy – 500 z┼é = 3055 z┼é ­čŚĘ
  • Realny roczny zwrot got├│wkowy (ang. cash-on-cash return) w pierwszym roku: 3055 z┼é / (32000 z┼é + 20000 z┼é) = 5.9% ­čŚĘ
  • Wewn─Ötrzna stopa zwrotu (IRR): 11% rocznie brutto ­čŚĘ

Warto zaznaczy─ç, ┼╝e na gruncie prawa polskiego, podatnik wykorzystuj─ůcy skal─Ö podatkow─ů (zamiast rycza┼étu 8%) mo┼╝e odliczy─ç od dochodu do opodatkowania odsetki od kredytu, ubezpieczenie, koszty zarz─ůdzania, amortyzacj─Ö itp.. W praktyce, przy wykorzystaniu tzw. ÔÇťtarczy podatkowejÔÇŁ wynikaj─ůcej z przyspieszonej amortyzacji niekt├│rych nieruchomo┼Ťci, wielu inwestor├│w w nieruchomo┼Ťci legalnie unika p┼éacenia jakiegokolwiek podatku od zysk├│w z najmu, a nawet obni┼╝a sw├│j podatek z innych tytu┼é├│w (je┼Ťli opakowuje obydwa ┼║r├│d┼éa w dzia┼éalno┼Ť─ç gospodarcz─ů). Dlatego te┼╝, w tym scenariuszu mo┼╝emy przyj─ů─ç ┼╝e roczna stopa zwrotu netto r├│wna jest stopie zwrotu brutto i r├│wnie┼╝ wynosi 11%.

Tak wi─Öc nie tylko uzyskujemy lepsze traktowanie podatkowe, lepsz─ů stop─Ö zwrotu netto (11% vs 7.4% bez kredytu), ale i mniejszy kapita┼é potrzebny na inwestycj─Ö (52000 z┼é vs 180000 z┼é bez kredytu)! B─ůd┼║ – patrz─ůc z drugiej strony – je┼Ťli dysponowali┼Ťmy startowym kapita┼éem 180000 z┼é mo┼╝emy dokona─ç 3 takich inwestycji w r├│┼╝nych miejscach, tym samym rozpraszaj─ůc ryzyko. Inwestuj─ůc w tempie 11% w skali roku podwoimy zainwestowany kapita┼é ju┼╝ w 6 lat!

Co wi─Öcej, o ile w wi─Ökszo┼Ťci tego posta abstrahuj─Ö od inflacji operuj─ůc na liczbach realnych, o tyle warto zauwa┼╝y─ç, ┼╝e inflacja (zw┼éaszcza niespodziewana) sprzyja kredytobiorcom, gdy┼╝ realna warto┼Ť─ç kredytu spada wraz ze spadkiem warto┼Ťci pieni─ůdza. R├│wnocze┼Ťnie ceny nieruchomo┼Ťci rosn─ů wraz z inflacj─ů (niejednokrotnie j─ů wyprzedzaj─ůc). Gdyby wi─Öc w okresie 30 lat zdarzy┼é si─Ö okres galopuj─ůcej inflacji, to mo┼╝e si─Ö okaza─ç, ┼╝e nasz zakup by┼é za p├│┼édarmo!

Oczywi┼Ťcie warto tu zaznaczy─ç, ┼╝e nie ma nic za darmo i u┼╝ycie ÔÇťlewaraÔÇŁ prowadzi do zwi─Ökszenia ryzyka. Niewielkie zmiany w za┼éo┼╝eniach mog─ů doprowadzi─ç do ujemnego cashflowu (tzn. co miesi─ůc musimy dop┼éaca─ç do kredytu ponad to co pokrywaj─ů czynsze), lub nawet – w skrajnym wypadku – likwidacji nieruchomo┼Ťci przez bank i odpowiedzialno┼Ťci inwestora za cz─Ö┼Ť─ç kredytu kt├│rej nieruchomo┼Ť─ç nie zaspokoi┼éa. Kredyty w walucie innej ni┼╝ czynsz najmu, b─ůd┼║ wysoki stosunek warto┼Ťci kredytu do ceny nieruchomo┼Ťci to dwie najpewniejsze metody ÔÇťprzejechaniaÔÇŁ si─Ö na lewarze (nieprzypadkowo KNF zabrania bankom tych w┼éa┼Ťnie narz─Ödzi), ale inne ryzyka przed kt├│rymi KNF nas nie uchroni to wzrost pustostan├│w, spadek czynsz├│w lub wzrost zmiennego oprocentowania kredyt├│w hipotecznych. Mimo to, stosowany rozwa┼╝nie, kapita┼é obcy mo┼╝e by─ç ┼Ťwietnym narz─Ödziem poprawy op┼éacalno┼Ťci inwestycji w nieruchomo┼Ťci i dla wielu inwestor├│w nieruchomo┼Ťci s─ů niemal jednoznaczne z hipotekami.

Na koniec dnia, wykorzystanie kredytu to kwestia indywidualna – wiele os├│b pewnie nie mo┼╝e znie┼Ť─ç my┼Ťli o potencjalnej ruinie w przypadku spadku warto┼Ťci zlewarowanej nieruchomo┼Ťci o 40%. W Polskich warunkach, je┼Ťli jest co┼Ť czemu Polacy nie ufaj─ů bardziej ni┼╝ gie┼édzie, to jest to w┼éa┼Ťnie d┼éug. Celem tego artyku┼éu nie jest namawianie kogokolwiek do implementacji  poszczeg├│lnych strategii, a raczej wyja┼Ťnienie czytelnikom sk─ůd bierze si─Ö prawdziwy wzrost maj─ůtku przy inwestowaniu w nieruchomo┼Ťci, oraz ┼╝e ÔÇťdobry d┼éugÔÇŁ to nie oksymoron.

Dodawanie warto┼Ťci czyli przy┼Ťpieszamy…

Dotychczasowo opisane strategie wymagaj─ů wielu lat by uzyska─ç zwrot z inwestycji. Aby  wykorzysta─ç nieruchomo┼Ťci do szybszego wzbogacania si─Ö, potrzebujemy najpierw zrozumie─ç poj─Öcie warto┼Ťci dodanej.

Jak zasygnalizowa┼éem poprzednio, mieszkanie kupione za 160 tys. z┼é i od┼Ťwie┼╝one za 20 tys. z┼é b─Ödzie zwykle produkowa─ç wy┼╝szy czynsz ni┼╝ mieszkanie kupione za 180 tys. z┼é. Dlaczego tak si─Ö dzieje?

Warto┼Ť─ç potencjalnego czynszu rocznego ­čŚĘ mo┼╝na wyrazi─ç wzorem:

    warto┼Ť─ç rocznego czynszu netto = warto┼Ť─ç rynkowa nieruchomo┼Ťci * stopa kapitalizacji

przy czym stopa kapitalizacji (ang. cap rate) jest stosunkowo sta┼éym dla danego subrynku wska┼║nikiem (np. dwupokojowe mieszkania na przedmie┼Ťciach Krakowa maj─ů aktualnie stop─Ö kapitalizacji w okolicach 5%, za┼Ť kawalerki w centrum ┼üodzi bli┼╝ej 7%). Je┼Ťli wi─Öc stopa kapitalizacji nie uleg┼éa zmianie w wyniku od┼Ťwie┼╝enia, za┼Ť czynsz si─Ö zwi─Ökszy┼é, to musi oznacza─ç, ┼╝e.. warto┼Ť─ç nieruchomo┼Ťci uleg┼éa powi─Ökszeniu.

Rzeczywi┼Ťcie, okazuje si─Ö, ┼╝e w procesie m─ůdrze przeprowadzonego remontu mieszkania, nak┼éad w wysoko┼Ťci X z┼é powoduje zwi─Ökszenie warto┼Ťci nieruchomo┼Ťci o wi─Öcej ni┼╝ X z┼é (co wida─ç nie tylko w nieproporcjonalnej podwy┼╝ce czynszu ale i w wy┼╝szych wycenach rzeczoznawc├│w, wy┼╝szej warto┼Ťci kredytu oferowanego przez bank pod zastaw tej nieruchomo┼Ťci itd). Tote┼╝ – w poprzednim przyk┼éadzie, wycena od┼Ťwie┼╝onej nieruchomo┼Ťci wzros┼éaby zapewne do 190 tys. z┼é, pomimo faktu i┼╝ remont kosztowa┼é nas jedynie 20 tys. z┼é. Tym samym wytworzyli┼Ťmy 10 tys. z┼é warto┼Ťci dodanej.

Pomys┼é ten mo┼╝na posun─ů─ç nieco dalej (w rozs─ůdnych granicach), kupuj─ůc okazyjnie mieszkanie w kiepskim stanie (np. za 130 tys. z┼é), wydaj─ůc 50 tys. z┼é na jego remont i… przy odrobinie szcz─Ö┼Ťcia uzyskuj─ůc mieszkanie warte 220 tys. z┼é.

W oparciu o t─Ö obserwacj─Ö, pojawiaj─ů si─Ö dwie strategie, prowadz─ůce do jeszcze wy┼╝szych zwrot├│w: jedna popularna w Polsce i jedna mniej.

Flipping

Flipping polega na szybkim (od 3 miesi─Öcy do 2 lat po zakupie) sprzedaniu wcze┼Ťniej wyremontowanej nieruchomo┼Ťci. W strategii tej korzystamy w┼éa┼Ťnie na wzro┼Ťcie warto┼Ťci mieszkania wynikaj─ůcej z przeprowadzenia remontu. Dodatkowo, sprzeda┼╝ pozwala nam zrealizowa─ç ew. zyski wynikaj─ůce ze wzrostu warto┼Ťci cen rynkowych, warto┼Ťci dodanej poprzez lepsze wypromowanie mieszkania na sprzeda┼╝, likwidacji dyskonta powsta┼éego przez zakup nieruchomo┼Ťci od zmotywowanego sprzedaj─ůcego poni┼╝ej warto┼Ťci rynkowej itd.

Przed i po remoncie, zdj. Business Insider.

Udany flip mieszkania kupionego za 180 tys. z┼é (w tym przyk┼éadzie zak┼éadam brak lewarowania, celem zmniejszenia biurokracji i koszt├│w transakcyjnych) pozwala nam zarobi─ç przy dobrych wiatrach 30000 – 50000 z┼é w okresie 6-12 miesi─Öcy, daj─ůc roczn─ů stop─Ö zwrotu w okolicy 16% – 63% (ta wy┼╝sza granica w przypadku 2 super udanych flip├│w rocznie i zyskach z pierwszego flipa reinwestowanych w drugi, wi─Ökszy). Od tego trzeba odprowadzi─ç podatek dochodowy (gdy┼╝ nieruchomo┼Ť─ç trzymana by┼éa poni┼╝ej 5 lat), wi─Öc roczne stopy zwrotu netto s─ů w okolicach 13% – 51%.

Zanim porzucimy wszystkie inne strategie za┼Ťlepieni astronomiczn─ů stop─ů zwrotu niekt├│rych flip├│w, warto u┼Ťwiadomi─ç sobie kilka rzeczy: Flipping jest w mniejszym stopniu pasywnym inwestowaniem, a bardziej aktywn─ů prac─ů, kt├│r─ů – na wi─Öksz─ů skal─Ö – trudno pogodzi─ç z etatem (je┼Ťli zarz─ůdzamy nim osobi┼Ťcie – mo┼╝e to by─ç bardziej mo┼╝liwe je┼Ťli remontu dogl─ůda zatrudniona przez nas agencja). W przypadku wi─Ökszego rozmachu, potrzebujemy r├│wnie┼╝ skalowanego procesu pozyskiwania nowych deali – takich okazji  trzeba aktywnie szuka─ç. Wreszcie, kilkukrotne dokonanie flip├│w mo┼╝e sk┼éoni─ç urz─Ödy do postrzegania naszego ma┼éego ÔÇťhobbyÔÇŁ jako dzia┼éalno┼Ťci gospodarczej. Ponadto flip mo┼╝e nie wypali─ç i przynie┼Ť─ç strat─Ö (mo┼╝e si─Ö okaza─ç, ┼╝e sprzedaj─ůcy wiedzia┼é co robi, kupione mieszkanie naprawd─Ö by┼éo ruder─ů, kt├│rej ┼╝adna ilo┼Ť─ç „pudrowania” nie odratuje…), za┼Ť rozgrzany wcze┼Ťniej rynek mo┼╝e do┼Ť─ç szybko ostygn─ů─ç, prowadz─ůc do spadku rynkowych cen nieruchomo┼Ťci (zapytaj ludzi kt├│rzy kupili mieszkanie na flipa w 2008 roku). Poza tym, samodzielne wykonywanie flipa sprowadza si─Ö do cz─Östego przebywania w zaniedbanych mieszkaniach, co wcale nie jest tak przyjemne jak przeci─ůganie w Excelu procent├│w sk┼éadanych i liczenie przysz┼éych milion├│w. ­čśë

Refinansowanie-po-remoncie… BRRRR

Druga metoda natychmiastowego skorzystania na wzro┼Ťcie warto┼Ťci wyremontowanej nieruchomo┼Ťci jest bardzo popularna w USA, ale rzadko wymieniana w Polsce. Jest to moja ulubiona metoda inwestowania w nieruchomo┼Ťci, kt├│ra ┼é─ůczy zalety wszystkich poprzednich. Do rzeczy wi─Öc:

Ma┼éo kto wie, ┼╝e kredyt hipoteczny w niekt├│rych bankach mo┼╝na uzyska─ç r├│wnie┼╝ po zakupie mieszkania kupionego za got├│wk─Ö. Co wi─Öcej, jako ┼╝e wycena mieszkania do kredytu odbywa si─Ö na podstawie operatu od rzeczoznawcy (a niekoniecznie ceny transakcyjnej), to mo┼╝emy przedstawi─ç bankowi pod zastaw kredytu mieszkanie ju┼╝ wyremontowane, a to – jak wykaza┼éem powy┼╝ej – cz─Östo ma wi─Öksz─ů warto┼Ť─ç ni┼╝ kwota kt├│r─ů na to mieszkanie i jego remont wydali┼Ťmy.

┼ü─ůcz─ůc powy┼╝sze obserwacje, trafiamy na model, kt├│ry ameryka┼äscy inwestorzy nazywaj─ů BRRRR (jako spolszczenie nazwy tej techniki proponuj─Ö ÔÇťrefinansowanie-po-remoncieÔÇŁ):

   Buy – Renovate – Refinance – Rent – Repeat

Trzymaj─ůc si─Ö poprzedniego przyk┼éadu, w kt├│rym dysponujemy 180 tys. z┼é w got├│wce (je┼Ťli mamy mniejsz─ů kwot─Ö, to pierwszy zakup mo┼╝e by─ç r├│wnie┼╝ na kredyt, ale nie komplikujmy przyk┼éadu):

  • kupujemy z rynku wt├│rnego mieszkanie w kiepskim stanie za 130 tys. z┼é
  • wydajemy 50 tys. z┼é na remont i przyst─Öpujemy do poszukiwania najemcy
  • w mi─Ödzy czasie uzyskujemy od rzeczoznawcy wycen─Ö wyremontowanego mieszkania, przy odrobinie szcz─Ö┼Ťcia opiewaj─ůc─ů na np. 220 tys. z┼é
  • refinansujemy kupione wcze┼Ťniej mieszkanie kredytem hipotecznym. Przy LTV=80% i po odj─Öciu koszt├│w transakcyjnych, otrzymujemy z banku ok. 170 tys. z┼é z powrotem i wp┼éacamy je na rachunek oszcz─Ödno┼Ťciowy
  • wynajmujemy mieszkanie; po odj─Öciu rat kredytu, ubezpieczenia i rezerw na naprawy, mieszkanie generuje ok. 2600 z┼é rocznie netto cashflowu (nie licz─ůc ew. wzrostu warto┼Ťci)
  • gdy tylko otrzymamy kwot─Ö refinansowania, rozpoczynamy poszukiwanie kolejnego mieszkania do remontu, zn├│w za ok. 130 tys. z┼é
  • powtarzamy procedur─Ö tak d┼éugo jak banki b─Öd─ů chcia┼éy nam udziela─ç kolejnych kredyt├│w ­čśë

Uwa┼╝ny czytelnik, zauwa┼╝y, ┼╝e nie uzyskali┼Ťmy pe┼énego finansowego „perpetuum mobile” ­čŚĘ – otrzymana ze zrefinansowania kwota 170 tys. z┼é jest mimo wszystko ni┼╝sza ni┼╝ nasza startowe 180 tys. z┼é. To jednak nie powinno nas zniech─Öci─ç przed kolejnym zakupem, gdy┼╝:

  • mo┼╝emy kupi─ç mieszkanie i rozpocz─ů─ç remont bez pe┼énej kwoty
  • je┼Ťli zakupu kolejnej nieruchomo┼Ťci dokonamy po np. p├│┼é roku, to do pozosta┼éych 30 tys. z┼é b─Ödziemy mogli doda─ç ok. 1700 z┼é odsetek od refinansowanej kwoty (p├│┼é roku na koncie oszcz─Ödno┼Ťciowym na 2.5%) i 1300 z┼é z cashflowu poprzednio kupionej nieruchomo┼Ťci. Je┼Ťli tylko w tym okresie uda nam si─Ö oszcz─Ödzi─ç np. z pensji lub poprzednich BRRRR├│w dodatkowe 7000 z┼é, to got├│wkowo jeste┼Ťmy z powrotem w punkcie wyj┼Ťcia (modulo inflacja), tj. nasz kapita┼é obrotowy zn├│w wynosi 180 tys. z┼é.
  • oczywi┼Ťcie ten przyk┼éad jest nieco wyidealizowany i nie ma konieczno┼Ťci kupowania dok┼éadnie tak samo drogiej nieruchomo┼Ťci. Nawet je┼Ťli po ka┼╝dym zakupie nasz kapita┼é obrotowy si─Ö zmniejsza, to wci─ů┼╝ mo┼╝emy kupi─ç sporo nieruchomo┼Ťci w ten spos├│b.

Reasumuj─ůc, po jednej rundzie BRRRR, uzyskali┼Ťmy mieszkanie, kt├│re samo sp┼éaci si─Ö za 30 lat i najprawdopodobniej wzro┼Ťnie na warto┼Ťci ponad inflacj─Ö do tego czasu, oraz 2600 z┼é rocznego cashflowu. Wydali┼Ťmy natomiast… 10 tys. z┼é. Oznacza to, ┼╝e nasz cash-on-cash return w pierwszym roku wyni├│s┼é 26% (!), za┼Ť roczny IRR w przeci─ůgu trwania inwestycji najpewniej jeszcze wi─Öcej.

Jako bonus, je┼Ťli po kilku latach mieszkania wzrosn─ů na warto┼Ťci / LTV spadnie w wyniku sp┼éacania sporo poni┼╝ej 80%, mo┼╝emy spr├│bowa─ç zrefinansowa─ç te nieruchomo┼Ťci po raz kolejny i ÔÇťwyj─ů─çÔÇŁ z nich jeszcze wi─Öcej wk┼éadu w┼éasnego, pozostawiaj─ůc w grze jedynie przys┼éowiowe ÔÇťpieni─ůdze kasynaÔÇŁ. Ew. je┼Ťli zbli┼╝amy si─Ö do emerytury i chcemy ograniczy─ç ryzyko, mo┼╝emy pozwoli─ç nieruchomo┼Ťciom si─Ö sp┼éaci─ç i kontynuowa─ç pobieranie pe┼énych ju┼╝ cashflow├│w, jak ze zwyk┼éego buy-and-holda.

Strategia refinansowania-po-remoncie, jest najbli┼╝szym na co natrafi┼éem w ┼Ťwiecie inwestycji do ÔÇťdarmowych pieni─ÖdzyÔÇŁ. Jako ┼╝e nak┼éad na ka┼╝d─ů inwestycj─Ö jest minimalny, tak naprawd─Ö w wi─Ökszym stopniu ni┼╝ inwestycja got├│wkowa jest to metoda monetyzacji w┼éasnej zdolno┼Ťci kredytowej i czasu w zamian za wzi─Öcie na siebie ryzyka.

Co do ryzyk, strategia ta charakteryzuje si─Ö takimi samymi ryzykami jak zakup na kredyt, cho─ç ryzyko mo┼╝e by─ç potencjalnie nieco wi─Öksze, gdy┼╝ do kredytu u┼╝ywamy bardziej wy┼Ťrubowanych wycen w oparciu o dokonany przez nas remont, a suma kredyt├│w jest prawdopodobnie wi─Öksza, ze wzgl─Ödu na ┼éatwo┼Ť─ç powtarzania tej metody.

Podsumowanie

Powy┼╝ej opisa┼éem kilka strategii inwestowania w nieruchomo┼Ťci mieszkalne. Mam nadziej─Ö, ┼╝e ten przegl─ůd przyda si─Ö komu┼Ť w nawigacji po ┼Ťwiecie nieruchomo┼Ťci. Wyprzedzaj─ůc ew. oskar┼╝enia o bullshit, pragn─Ö zapewni─ç, ┼╝e wszystkie te strategie sam z sukcesami stosuj─Ö w moim portfelu nieruchomo┼Ťci.

Lista ta nie jest kompletna, gdy┼╝ powodzeniem ciesz─ů si─Ö r├│wnie┼╝ takie strategie jak najem kr├│tkoterminowy, najem na pokoje, podnajem etc. Dodam, ┼╝e rynek mieszka┼ä na wynajem to tylko cz─Ö┼Ť─ç rynku nieruchomo┼Ťci: mo┼╝na wynajmowa─ç lokale niemieszkalne, spekulowa─ç na cenach grunt├│w, prowadzi─ç deweloperk─Ö, wholesaling itd. Nie mam do┼Ťwiadczenia w tych strategiach (no mo┼╝e poza spekulatywnym wykupywaniem hurtowo miejsc postojowych na zat┼éoczonym osiedlu, ale to inna historia), wi─Öc nie b─Öd─Ö si─Ö wym─ůdrza┼é, ale je┼Ťli kt├│ry┼Ť z czytelnik├│w ma tak─ů histori─Ö, to super gdyby podzieli┼é si─Ö ni─ů w komentarzu!

Related Posts

Dodaj komentarz

Tw├│j adres email nie zostanie opublikowany. Pola, kt├│rych wype┼énienie jest wymagane, s─ů oznaczone symbolem *